公开招标使物业管理“脱胎换骨”

秦子龙

《上海市2011年政府采购集中采购目录和采购限额标准》将预算金额50万元以上物业服务纳入了集中采购目录。通过对10多个物业项目的采购，并同采购人进行了沟通和了解，笔者拟进行一个分析和总结。

所谓物业管理，是指受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。原来采购人的物业管理现状基本分为2类：第一类是原来无单一的物业服务企业，只是采购人分别找一些专业公司（如保洁公司、保安公司、绿化公司、电梯公司等等）来进行服务。第二类是原来已经有物业服务企业在提供服务。而将物业管理实施集中采购（以公开招标为主），得到了3种结果：一是有了一个统一的物业服务企业来管理采购人的全部物业。二是有新的物业服务企业中标。三是原来物业公司中标。笔者分别选择一个类型，征求了采购人的评价意见。

采购人评价一：原来没有统一的物业服务企业，有很多公司在为我们服务，都是“零打散敲”，管理比较麻烦，有时服务内容划分不清，引起纠纷；有时发生特发事件时，谁都不肯主动在第一时间进行处置，造成不必要的损失或者造成事件扩大化。现在虽然花钱比原来多了一些，但服务规范、周到，管理明显上了一个台阶。作为经办人，原来很怕花了钱，没办好事，现在终于放心了，因为领导和员工对现在的服务都很满意。

采购人评价二：原来的物业服务企业还是可以的，我们希望他们能中标，继续为提供服务，但这次因为报价较高且标书做得不太好，致使该企业未能中标。原来非常担心：现在来个新公司，一方面会有一个磨合过程，另一方面，换了一批人，不知相互之间工作能否配合默契、服务能否到位等。经过几个月的服务，觉得新公司管理水平要高于原公司，比较规范，配合良好。现在花钱少了，服务好了，皆大欢喜，要感谢采购中心。

采购人评价三：虽然还是原来的企业为我们提供服务，但也许因为他们感到了压力，所以现在不仅改进了服务内容、提高了服务质量，而且价格也降低了。通过公开招标，我们确确实实得到了实惠，真正的物美价廉。还有，这次的服务供应商是通过政府采购招标产生的，我便少了很多嫌疑，说话、办事也硬气了。

由于物业管理服务是第一次纳入集中采购，开始时许多采购人对此有很多担心，对采购机构能否做好这项工作，信心不足。对采购中心而言，这也是一项全新工作，也有很多困难，但为了做好这项工作，让政府采购各当事人均能满意，采购中心做了大量的前期准备工作，而且在每个项目开始前，均与采购人进行沟通，充分听取他们的意见，同时对他们的物业管理现状进行分析，并且介绍政府采购相关政策、程序、方式等要求，取得他们的理解。

笔者认为，采购中心之所以能获得采购人的好评，原因有很多，但最主要的原因是通过竞争机制，使采购人以较低的价格得到了更多、更好的服务，这正是政府采购的精髓所在。