物业服务管理项目中最低评标价法和综合评分法孰优

【实务探讨】

物业服务管理项目中最低评标价法和综合评分法孰优

■ 本报记者 吴敏

某地方政府采购中心向记者反映，物业管理服务项目采购公告一经发出就遭质疑。这类物业管理服务项目往往能够达到公开招标数额标准，因此，常常采用公开招标采购方式中的综合评分法而不是最低评标价法进行评审。对此，供应商们常常不满，认为最低评标价法才是公平的“打分器”。

公开招标的物业管理服务项目一定要采用最低评标价法吗？《中国政府采购报》记者针对该问题进行了采访。

法律如何规定

记者查阅了相关法条，与上述问题直接相关的有一部法规和财政部一个规范性文件。

其中，《中华人民共和国政府采购法实施条例》（以下简称《实施条例》）第三十四条规定，政府采购招标评标方法分为最低评标价法和综合评分法。最低评标价法，是指投标文件满足招标文件全部实质性要求且投标报价最低的供应商为中标候选人的评标方法。综合评分法，是指投标文件满足招标文件全部实质性要求且按照评审因素的量化指标评审得分最高的供应商为中标候选人的评标方法。技术、服务等标准统一的货物和服务项目，应当采用最低评标价法。

《政府采购需求管理办法》第十九条则明确规定，采购方式、评审方法和定价方式的选择应当符合法定适用情形和采购需求特点，其中，达到公开招标数额标准，因特殊情况需要采用公开招标以外的采购方式的，应当依法获得批准。采购需求客观、明确且规格、标准统一的采购项目，如通用设备、物业管理等，一般采用招标或者询价方式采购，以价格作为授予合同的主要考虑因素，采用固定总价或者固定单价的定价方式。

综合以上两条规定，质疑供应商会提出，公开招标的物业管理服务项目种类多样，应当采用最低评标价法。

对此，采购人常常这样辩称：物业管理服务项目种类多样，有普通办公楼宇保洁的项目，也有医院、高校等需求复杂的特殊场地项目，如果全部采用最低评标价法进行评审，很难遴选出专业的物业公司。

各地实践高度一致

公开招标的物业管理服务项目是否只能采用最低评标价法呢？对于这种提法，各地实践是怎样的？地方政府采购人士又是如何看待的？

在中国政府采购网上，记者对近期采购物业管理服务的宁夏、福建、江苏、广西、重庆、天津等地进行了梳理。能够查到公开招标文件的物业管理服务项目，评审方式几乎都是采用综合评分法。

为何大家都选择了综合评分法，而没有选择最低评标价法？很多项目负责人在接受采访时，一致提到了采购人的因素。宁夏回族自治区政府采购中心工作人员刘扬直指，目前采购人均要求采用综合评分法采购物业管理服务。采购人认为，既然是采购人负主体责任，那么，采取什么样的评审方式，应当由采购人来决定。

对于法条的不同理解，也是其中一个重要因素。例如，江苏省政府采购中心、南京市公共资源交易中心近日对“2022—2023年度江苏省省级、南京市市级、南京市江北新区、南京市区级党政机关事业单位及团体组织物业管理服务定点采购项目”进行公开招标。项目招标文件明确采取综合评分法进行评审。其中，价格分占15分。该项目的采购人代表江苏省财政厅唐先生认为，《政府采购需求管理办法》第十九条中提到了“一般”两个字，很多采购人就会认为，物业管理服务项目应该采用招标方式，并运用综合评分法。

除此以外，大家对于物业管理服务到底是不是需求客观、明确，规格、标准统一的采购项目仍有争议。重庆市政府采购中心工作人员石磊认为，某些保险类服务项目的确可以说得上是技术、服务等标准统一，因为保险行业有权威部门制定的行业规范和行业解释，很多内容都是标准的，比如，车险、意外险、工伤险等。但是，物业管理服务在行业内没有特别全面且权威的规范。比如，地面、墙面的洁净程度，卫生间的洁净程度等都没有明确的标准。另外，医院、影院等特殊场地的物业服务也面临不同的要求。

采用最低评标价法可能会带来供应商之间的恶性竞争，这也是大家共同顾虑的一点。“天津市和平区繁华地区2022年度物业保洁项目”的项目负责人，天津市和平区财政服务中心周女士表示，在实践中，采用最低评标价法容易造成投标商故意压低价格。供应商恶意中标，中标以后又不按合同履约，给项目后续执行带来诸多问题。所以，她认为，物业服务项目不可能“一刀切”，全部采用最低评标价法。如果采用综合评分法，可以将价格分值提高，保证采购价格不虚高。

专家解释给现实泼了“冷水”

情与法总是难以达成统一。

根据《政府采购需求管理办法》第十九条和《实施条例》第三十四条，就一定能推断出“采用公开招标的物业管理服务项目就要应用最低评标价法”吗？一位不愿具名的业内权威专家并不这么认为。

如果在实践中强制要求公开招标的物业管理服务项目采用最低评标价法进行评审，应当从哪些方面进行配套完善？

北京清洁行业协会秘书长翟佳梁表示，物业管理服务的价格主要由保洁人员、保安、维修人员等人员工资组成。行业利润率非常低，很多都不到5%。如果物业管理服务采用最低评标价法进行招标，公司要保证行业利润率的话，只能压低工作人员的工资收入。目前，这个行业的服务人员拿的基本就是社会最低工资，有很多甚至连最低工资标准都达不到。长此以往，并不利于整个行业实现高质量发展。他建议，如果一定要推行最低评标价法，前提是完善行业标准，提高行业平均工资以及完善行业人员的社会保障。

对于行业规范，记者也查阅了中国物业管理协会的官网，相关的行业规范并不完善。2021年3月，由中国物业管理协会和中国教育后勤协会联合发布的《高等学校物业服务规范》开始实施。而中国物业管理协会此前曾发布过《医院物业服务规范（征求意见稿）》《产业园区物业服务与管理规范（征求意见稿）》《住宅区物业服务标准（征求意见稿）》，但这些征求意见稿因为种种原因，一直没有正式出台。

除了物业行业完善行业标准以外，还有一个采购人的因素需要考虑。

需求标准化建设或可解难题

在当前物业行业本身规范并不健全、采购人意识也不到位的情况下，政府采购的监管和执行机构该如何开展工作呢？山东省给我们提供了一个不错的答案。

据了解，山东省在物业管理服务的政府采购需求标准化建设方面走在了全国前列。山东省政府采购中心专门邀请了该省大专院校、疾病预防、医疗机构等单位从事物业管理工作的专家，就新冠肺炎疫情常态化防控形势下如何做好物业服务进行了座谈。在充分征求意见的基础上，分类整理规范了办公楼、医院、校园等场所疫情防控方面的物业服务需求，并纳入现行物业管理服务采购需求模板，供采购人按需选择并使用。

山东省政府采购中心相关负责人介绍了当时做这项工作的背景。他说，物业管理服务是保障各单位正常运转的基础性服务工作。在采购中，这属于政府采购常规品目。随着政府采购物业服务市场的快速发展，物业服务项目越来越多，单个项目的金额也不小。但服务内容不完善、标准不明确、价格设置不合理等问题也随之暴露，进而影响了采购效果。一方面，从采购前端看，各单位的物业管理范围、面积和内容各不相同，导致服务预算有高有低且难寻规律。因缺乏客观量化的对比数据和价格范围，又产生了物业服务预算批复难、下达计划难等一系列问题。另一方面，从采购后端看，由于标书没有明确服务的内容和标准，物业公司中标以后，提供的服务质量弹性过大，导致甲方预期与乙方的工作成果有较大出入，进而产生无休止的纠纷。针对上述情况，山东省政府采购中心只好痛下决心，做好采购中端工作，精心制作物业管理服务采购需求模板。“当标准做好以后，公开招标的物业管理服务项目采用最低评标价法进行评审才有实现的可能。”该名负责人说。

小编有话说

服务项目采购一直是实践中的难点，这主要是因为其采购需求难以量化。这就好比一杯饮料，我们很难拿出一个标准判断它是否可口。多数服务项目采购常常要求供应商提供方案，从而判断供应商所提供的服务能否和采购需求相适应。

如上文所述，要想使用最低评标价法，采购需求和评审标准就要是客观的、可量化的。对于服务类项目，想要做到这一点并非易事。

读者朋友对服务项目采购有哪些“锦囊妙计”呢？欢迎您投稿介绍。

（杨文君）

本报拥有此文版权，若需转载或复制，请注明来源于中国政府采购报，标注作者，并保持文章的完整性。否则，将追究法律责任。