物业管理服务采购难点多多

【来自实践】

物业管理服务采购难点多多

■ 刘家波 韩继伟 刘骏

按照有关政策要求，物业管理服务项目采购以价格作为授予合同的主要考虑因素。据此，四川省广汉市公共资源交易服务中心（以下简称中心）采用竞争性谈判方式先后承担了广汉市人民法院、广汉市公安局等单位的物业管理服务项目的采购工作，以最低评标价法确定成交供应商，但广汉市人民法院的物业管理服务采购项目却引起了供应商的质疑和投诉。

以此为鉴，考虑到随着政府采购的制度化、规范化以及持续性优化营商环境的工作要求，后期将有更多单位需要进行物业管理服务采购，中心总结了物业管理服务采购项目中的实践难点，希望能够在实践中找到破解这些难点的方法。

难点一：在物业管理服务的采购文件编制中，不能以人员数量、地区最低工资标准、社保缴纳等作为供应商的配置要求，这样会涉嫌设置投标最低限价，以最低固定价格作为采购文件的要求来排除潜在供应商。依据《中华人民共和国政府采购法实施条例》第二十条的规定，上述要求构成以不合理的条件对新成立的小企业、非公企业实行差别待遇或者歧视待遇。同时，这样的配置要求会导致无法判断供应商的报价是否属于低于成本报价，引发恶意低价竞争现象。而且，低价往往意味着低值，导致采购人对成交供应商履约监管难、风险大，进而影响履约质量。

难点二：低价中标的供应商，往往无法判定在低价的基础上，是否有充足的人员和设备完成此物业管理服务项目。其他优质供应商会对此产生质疑和投诉，对完成此项目的人员社保缴纳情况进行重点质疑投诉。最低评标价法涉嫌排除潜在优质供应商，长此以往，容易产生“劣币驱逐良币”的现象，出现“双输”局面。

难点三：特定单位如公立医院所涉及的保洁，其中需要涉及相关大型设备（包含放射类）消毒及环境消毒以满足院感、传染病、发热门诊等相关规定的要求，相对于其他机关事业单位的普通保洁服务类，需要更为专业的人员设备提供此项服务。此类采购属于明确服务环境及服务规范等专业性要求采购，采用最低评标价法是否适合，仍需探讨。

目前，政府采购的评审方法包括综合评分法和最低评标价法。公开招标、邀请招标适用综合评分法和最低评标价法；竞争性磋商适用综合评分法；竞争性谈判、询价适用最低评标价法。

《政府采购需求管理办法》第十九条规定：“采购需求客观、明确且规格、标准统一的采购项目，如通用设备、物业管理等，一般采用招标或者询价方式采购，以价格作为授予合同的主要考虑因素，采用固定总价或者固定单价的定价方式。”有关部门对此问题的解读为：“物业管理服务项目优先采用询价、公开招标采购方式，评审办法主要使用最低评标价法。”

采购人是第一责任人，也是采购意愿直接体现的管理者。物业管理服务采购注重质量和效益。物业管理服务采购项目具有特殊性，既包括常规性的保洁、保安、会议、用车等服务内容，还包括临时性的，以及许多采购文件难以表述的内容。只有人员和设备等方面都配置充足的供应商，才能更有保障、更圆满地完成物业管理服务项目。

评审因素的设定应当与投标人所提供服务质量相关，包括投标报价、技术或服务水平、履约能力、售后服务等。但是目前在物业管理服务项目采购中，主要采用最低评标价法，难以完全满足采购人的需求。

结合实际，笔者建议，在此后的物业管理服务政府采购项目中，可以适当考虑采用综合评分法来完成招标。为更好地体现采购人的需求，在考虑价格的同时，把相应的满足服务质量的各种设备、人员要求列入综合评审因素，这样可以达到让采购人和供应商都满意的双赢局面，以推动物业管理服务行业的健康可持续发展。

（作者单位：四川省广汉市公共资源交易服务中心）

知识多一点

《政府采购需求管理办法》

第十九条 采购方式、评审方法和定价方式的选择应当符合法定适用情形和采购需求特点，其中，达到公开招标数额标准，因特殊情况需要采用公开招标以外的采购方式的，应当依法获得批准。采购需求客观、明确且规格、标准统一的采购项目，如通用设备、物业管理等，一般采用招标或者询价方式采购，以价格作为授予合同的主要考虑因素，采用固定总价或者固定单价的定价方式。

采购需求客观、明确，且技术较复杂或者专业性较强的采购项目，如大型装备、咨询服务等，一般采用招标、谈判（磋商）方式采购，通过综合性评审选择性价比最优的产品，采用固定总价或者固定单价的定价方式。

不能完全确定客观指标，需由供应商提供设计方案、解决方案或者组织方案的采购项目，如首购订购、设计服务、政府和社会资本合作等，一般采用谈判（磋商）方式采购，综合考虑以单方案报价、多方案报价以及性价比要求等因素选择评审方法，并根据实现项目目标的要求，采取固定总价或者固定单价、成本补偿、绩效激励等单一或者组合定价方式。

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