楼市调控“工具箱”料将开启：供需双端发力分而治之

楼市调控“工具箱”料将开启：供需双端发力分而治之

新华网北京12月11日电（记者 万方）进入11月以来，北京气温骤降，但“地王亢奋期”的热度仍在延续。

截至11月25日，北京土地出让金累计高达1920.77亿元，打破2014年全年1916.9亿元的纪录。“无地不王”的情形同样发生在上海、广州、重庆、南京等一二线城市。

就在各地地王频频诞生之时，楼市去库存的形势和要求却也越来越紧迫。社科院近日发布的相关报告显示，目前现房方面，去化超过18个月以上的过剩1亿平方米，期房方面，去化超过2年的过剩面积达19.96亿平方米。

一边是大房企集中迸发的拿地热情，一边是始终未能挥散的高库存阴影，看似身处暖冬的楼市仍然面临着严寒的考验……

一二线城市：地王与房价齐飞

下半年的房地产市场绕不开的关键词必属“地王”。在三四线城市库存持续承压的同时，一线城市陆续天价成交的地块愈发引人关注。

据媒体报道，在北京，11月单月的土地成交创历史记录，成交土地19宗，成交额高达561.1189亿元；在上海，11月25日，杨浦拍出72.99亿单价地王，楼面价达到4.9万元/平方米，次日北外滩又出“地王”……

梳理今年以来各地制造的地王，不难发现国字号频繁现身。据中原地产统计，全国前11月成交的住宅土地总价地块前50名分布主要在一二线城市，但从拿地企业分布看，其中有29宗地块由国企或者国企参与获得。

无论从拿地金额还是从拿地热情看，土地市场的竞争参与者大部分以国企央企为主，由于体量和实力的“先天性不足”，民营企业在此番“地王争夺战”中的参与程度明显减弱。

在中原地产首席分析师张大伟看来，目前的土地市场已进入“土地寡头时代”，市场交易变成“豪门的游戏”。不仅中小房企进一线城市难度越来越大，实力不足的企业甚至有可能失去生存空间，最终被挤出主流市场。随着门槛提高，资金实力强大、本地资源丰富的“国字号”房企开始崛起，并成为土地市场的主力军。

伴随着高地价而生的，是市场对于一二线城市房价进一步“抬头”的预期。以10月20日北京拍出的丰台区花乡樊家村宅地为例，部分楼面价格高达到7.5万/平方米天价，经业内人士估算未来售价或达15万/平方米。有专家预测，未来核心城市的“豪宅化”难以避免，房企运营的难度也将越来越大。

事实上，一二线城市房价的回归已然是进行时。中国指数研究院发布的11月百城价格指数显示，住宅价格同比上涨的城市个数为34个。其中，深圳暴涨34.75%，北京、上海二手房均价同比分别上涨7.31%、16.56%。

三四线城市：去库存要求再升级

就在部分一二线城市拿地进入狂热期，住宅成交量、成交价捷报频传的同时，三四线城市的高库存困局却迟迟得不到破解。

官方数据显示，截至10月末，我国商品房待售面积6.86亿平方米，除此还有超过70亿平方米的在建面积。社科院3日发布的《中国住房报告（2015-2016）》更是直指，商品住房过剩总库存高达21亿平方米，仅现房库存去化就需23至24个月。

冰冻三尺非一日之寒。房地产行业在经历十年高速发展期的同时，积聚了资源错配、供需不匹、投资过热等诸多问题。在住房需求井喷，经济高速发展的过去上述弊病并不明显，但随着行业内外部环境愈发艰难，长期形成的积弊逐渐浮出水面，有专家判断住房市场的“存量时代”已经到来。

意识到房地产市场的阶段性过剩，中央屡次将去化摆在了调控的显要位置。

11月10日，中央财经领导小组第十一次会议上，习近平总书记首次表态要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。就在第二天的国务院常务会议上，李克强总理再次表态，要“以加快户籍制度改革带动住房等消费”。

中央基调已定，地方政策疾行。

11月19日，山西省专门发布通知，取消商品房购房限制，包括取消购买商品住房套数、户籍、年龄等限制；12月4日，河南省濮阳市宣布对农民进城购房予以补贴，并降低首付款比例、贷款利率最低标准；12月9日，杭州市富阳区下发通知，对购买新建商品住房的购房者给予购房款1%的补助……多地楼市政策“松绑”，以补贴促进住房市场消费的政策潮此起彼伏。

业内人士普遍认为，随着中央经济工作会议、中央城市工作会议临近，全国性、地方性的楼市刺激政策料将陆续出台。

民生证券研究所执行院长管清友表示，房地产信贷和利率政策有望进一步松动，尤其是住房公积金的作用有望得到强化，“国家住房银行”或提上时间表。

分化加剧怎么破：供需双端发力

一半是海水一半是火焰，楼市分化加剧的局面似已形成。

社科院报告指出，当前我国住房市场发展严重失衡，结构性过剩与结构性短缺并存。一线城市住房供求矛盾突出，房价畸高；三四线城市及部分二线城市住房市场呈现阶段性过剩，库存高企。

由于配套资源集中、需求基数稳定等自带优势，有数据显示部分一二线城市去库存周期已经回归到12个月左右的水平。业内人士认为，对于北上广深的局部区域来说，去库存压力非但不大，甚至出现各大房企争相“增补库存”的局面。

反观三四线城市，前期积累压力过大、需求持续不振已形成库存高企的“死扣”。有业内人士此前向媒体表示，从2014年开始，大连、沈阳、长春等地都出现了楼市成交萎缩、房价大幅下滑的态势，上述区域经济的下滑对改善型住宅需求的购房者影响明显，导致购房者对未来楼市的上升预期信心不足。

随着楼市区域分化加剧，对应的解决之道亦不可“一刀切”，供需双端发力分而治之是目前业内的普遍观点。

“对于热点城市和三四线城市的调控政策应当有所区别，一线城市应更多的从供给侧做文章，三四线线城市则应聚焦于需求方”，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌向新华网记者表示。

一线城市及部分二线城市房地产市场呈现回暖趋势，供不应求成为楼市的主要矛盾，在此类城市政策和企业需双管齐下：政策层面看，可适当提升土地的供应量和供应节奏，使供需双方达到平衡；企业层面看，需积极实施供给侧改革，在产品质量和服务的升级上主动求变，从而刺激更多的改善性需求进入市场。

对于库存高企的三四线城市，顾云昌表示，应继续实施购房补贴、降低首付等金融财政方面的刺激手段，“刺激购房需求、提升市场信心是消化库存的有效之举”。

中原地产首席分析师张大伟则表示，三四线城市要做加法，即增加市场和人口的容量，而这就要提高三四线城市的就业机会和公共产品的供给。“房地产不是孤立的，房地产的发展和城镇化的战略、产业的转移、财税体制的改革等联系在一起。”