城市住房问题已经影响到了全局

某楼盘沙盘 新华社发（蒙钟德 摄）

１２日，由国土资源部副部长贠小苏带队的国务院督查组，开始就浙江省房地产调控政策落实情况和调控成效，展开在杭州、宁波、温州等地的实地督查。

督查组一行是１１日抵达浙江省会城市杭州的，并在当天下午召开会议，听取了浙江省政府和杭州市政府的房地产市场调控工作汇报。

贠小苏在会上表示，这次督查组主要就国办专门发出督查通知的８条内容展开工作，尤其重视了解房地产市场出现的新情况，并突出四项重点督查内容：一是中央调控政策部署的落实情况；二是中央调控政策部署的相关数量比例要求；三是地方政府关于房地产调控的工作记录，特别是责任和落实机制；四是地方政府监管的责任和办法。

“中央认为，以城市住房为主的问题已经影响到了全局，必须在控制通胀的同时下决心解决好房价问题。”贠小苏说。

据介绍，浙江省今年一季度以来房地产投资持续较快增长，市场成交环比明显回落，房价总体平稳。如３月份，杭州新建住宅价格环比下降０．３％，宁波二手住宅价格同比、环比分别下降３．８％、０．１％，温州二手住宅价格环比下降０．１％。

浙江省政府由此预计，下一步在政策调控和市场规律共同作用下，需求将保持相对稳定的理性状态，开发建设和投资惯性作用将趋弱，增速将逐步回落，成交量在前期明显减少后会逐步回稳，供求矛盾将有所缓和，房价将在一定范围内调整，总体上房地产市场处于周期转换的关键阶段。

制图：蔡华伟

资料图片

浙江省副省长陈加元表示，经过去年以来的调控，浙江房地产市场投资投机性需求已得到初步抑制，成交量环比下降，房地产市场逐步趋于理性。但同时市场仍存在一些矛盾和困难，主要表现为一些地方经济发展对房地产业依存度偏高、部分城市房价仍面临波动压力、房地产供求结构存在不平衡性、住房保障机制有待进一步创新、房地产业集约化发展水平较低等问题。

为此，浙江省下一步将继续坚定不移落实市场调控政策，加大保障性安居工程建设推进力度，加快推进房地产业转型升级。

据悉，在接下来几天，督查组还将分别走访浙江省的杭州、宁波和温州等房价较高的城市。

“这次督查组来，要掌握真实情况，要去检查楼盘项目等，不由地方准备事先考察点，而是由他们随机抽查。”浙江省政府一名相关负责人告诉记者。此外，督查组还将与一些基层干部、房地产开发商和保障性住房投资建设运营单位代表、城市住房和保障的各类群众代表进行座谈，包括地方税务、金融机构的账目也将受到他们的检查。（记者黄深钢）

民以房为天？

【背 景】

中央确定的2011年1000万套保障性住房任务，比2010年全年的商业住宅总和还多，它既拉低了商业住宅的市场开发预期，也同时打开了一扇新的发展之门。

资料图片

作为一名政协委员，我去年参加了全国政协组织的几次委员考察活动，去了北京、天津、浙江、海南等地。同时，出于我的本职工作，也去了十几个省、市、自治区的三十几座城市、县镇、农村、牧区。让我感受最深的是，所到之处，人们关心的首要话题就是房价。应当说，这是2010年从共和国总理到平民百姓都在关注的热点。中国人的传统民谚是“民以食为天”，而如今在解决了温饱问题，开始走向小康、富裕之后，似乎这一句话当改为“民以房为天”了。无疑，这是一种怪象。

房地产业对于我国社会经济的高速发展做出过历史性贡献，这是不争的事实。但是发展到了今天，由于畸形发展和畸高的价格，也成了社会的焦点。就此问题我在去年和今年的政协会上提过提案和大会发言，在媒体上发过文章。现在看来，这一问题成因很复杂。

政绩因素。其实，现行财政体制是房地产价格一路走高，反升不降的最大推手。各地地方财政最稳定的收入来源，是当地的房地产业。各地政府以行政手段集中了土地后，再以市场价格批出土地，这一进一出的差价，就成了巨额财政来源。以GDP增长值来评估社会发展的价值体系，像一个魔掌，一直发威，使房地产价格直线上升。而各级干部的政绩观也是推动房地产价格常涨的动因。为官一任，最容易带来眼球效果的是修路建房。于是，为了超前发展市政工程，亟待提升土地价格，提升房价。反过来，上涨的地价房价，成为实现政绩的雄厚资金保障。当然，房地产业也成为一些贪官污吏和不法商人相互勾结、大发横财的最佳途径。在利益驱使下，有些地方甚至发展到暴力拆迁的地步，引起民怨。

观念因素。老百姓的消费观被误导了，似乎不买一套房住，就不是生活。古老的农业文化，在这里得到了合乎逻辑的延伸。人生来世，不当一回地主，便是白活。于是，有没有能力、实力，借钱举债也得买房。房地产市场呈现空前的买方市场。虚拟的财产观把人的精神吹胖了。自己住着一套房，为不断增长的虚拟价值空高兴。在改革开放初期，万元户还是奋斗目标，现在动不动就可以听见身旁的人喜形于色地表露，自己那套房市值已超百万以上。俨然是一个百万富翁。其实，在发达国家也不是人人有一套自购房。只是达到人人有所居。而居住房可以是自购的，也可以是租赁的，当然也可以住政府提供的廉租房……

市场因素。畸形发展的房地产业，使市场投机因素增长，已经严重影响老百姓的理财观，人们把购置房产作为投资和保值增值最佳手段。于是，购房偏离了它满足人的基本需求这一航线。

法律因素。由于我们法律体系的不完善和相关法律的缺失，在依法行政时代，有的地方面对如此无序的房地产市场，显得无所失从，不作为也不敢作为。于是，房地产业成了投机者的乐园，避税者的天堂。你要做任何生意都要纳税，唯独购置房地产，不但保值增值，还可以不用纳税，真是一举多得。也由此，贫富差距越拉越大。任何时候，任何国度，因劳动付出和智慧创造的差异，存在着事实上的贫富差距。但是，这种差距不能因为法律的缺失而造成不劳而获的收益差距，使社会的公正性受损。市场经济就是法制经济，相关的法律法规亟待完善。

舆论因素。关于房地产价格这一热点问题上，有的媒体不重诚信，任由房地产商大嘴信口开河，向雄厚的资本献媚。同时，在误导社会畸形消费心理方面，起到不好的作用。

现在，国家开始出台一系列新的政策。我们作为世界上的人口大国，始终不敢忘记老祖宗留下的“民以食为天”的祖训，确保18亿亩耕地底线是根本保障。国家为了有效控制土地，已经收回县一级政府的土地审批权。适时出台房产税，首先在上海、重庆试点。一批城市出台相关限购政策。同时，政府加大了经济适用房、保障性住房的建设力度，不断完善合理的配售方式，调整购房贷款，等等。房地产价格开始呈现缓涨趋降的态势。两会的呼声开始发挥作用，作为一名政协委员，心里略感欣慰。在今后的履职中，我依然会关注这一热点，继续为此建言献策。

【相关链接】

■ 中央行动

国务院房地产调控督查组开赴16个省市

国务院房地产调控专项督查小组近日陆续出发，前往16个省市。

据了解，督查组将对各地保障性安居工程建设和房地产市场宏观调控进行全面督查。重点主要包括：本年度保障性安居工程的资金、土地落实情况，以及相关建设计划的进展情况；房地产交易营业税、增值税、个人所得税等差别化税收的征管情况；差别化信贷政策的执行情况；土地供应计划的落实情况，以及近期土地出让中是否出现地王，土地出让方式的调整和完善情况；执行限购的城市，其限购政策的执行和实施情况；省级人民政府对市级人民政府的约谈问责机制等。

督查组将选择省会城市和1个地级市进行重点督查，直辖市则选择一个重点区进行督查。除了听取汇报、检查数据、随机检查项目外，还将召集部分群众和房地产企业召开座谈会。督查组还将重点了解各地房价调控目标的制定依据和调整情况。

预计整个督查工作将在4月20日左右结束，相关督查报告汇总后将上报国务院，并酌情对社会公布。(记者 王炜)

国务院房地产调控督查组在浙江督查 随机抽查楼盘项目

新华网杭州４月１２日电（记者黄深钢）１２日，由国土资源部副部长贠小苏带队的国务院督查组，开始就浙江省房地产调控政策落实情况和调控成效，展开在杭州、宁波、温州等地的实地督查。

督查组一行是１１日抵达浙江省会城市杭州的，并在当天下午召开会议，听取了浙江省政府和杭州市政府的房地产市场调控工作汇报。

贠小苏在会上表示，这次督查组主要就国办专门发出督查通知的８条内容展开工作，尤其重视了解房地产市场出现的新情况，并突出四项重点督查内容：一是中央调控政策部署的落实情况；二是中央调控政策部署的相关数量比例要求；三是地方政府关于房地产调控的工作记录，特别是责任和落实机制；四是地方政府监管的责任和办法。

“中央认为，以城市住房为主的问题已经影响到了全局，必须在控制通胀的同时下决心解决好房价问题。”贠小苏说。

据介绍，浙江省今年一季度以来房地产投资持续较快增长，市场成交环比明显回落，房价总体平稳。如３月份，杭州新建住宅价格环比下降０．３％，宁波二手住宅价格同比、环比分别下降３．８％、０．１％，温州二手住宅价格环比下降０．１％。

浙江省政府由此预计，下一步在政策调控和市场规律共同作用下，需求将保持相对稳定的理性状态，开发建设和投资惯性作用将趋弱，增速将逐步回落，成交量在前期明显减少后会逐步回稳，供求矛盾将有所缓和，房价将在一定范围内调整，总体上房地产市场处于周期转换的关键阶段。

浙江省副省长陈加元表示，经过去年以来的调控，浙江房地产市场投资投机性需求已得到初步抑制，成交量环比下降，房地产市场逐步趋于理性。但同时市场仍存在一些矛盾和困难，主要表现为一些地方经济发展与房地产业依存度偏高、部分城市房价仍面临波动压力、房地产供求结构存在不平衡性、住房保障机制有待进一步创新、房地产业集约化发展水平较低等问题。

为此，浙江省下一步将继续坚定不移落实市场调控政策，加大保障性安居工程建设推进力度，加快推进房地产业转型升级。

据悉，在接下来几天，督查组还将分别走访浙江省的杭州、宁波和温州等房价较高的城市。

“这次督查组来，要掌握真实情况，要去检查楼盘项目等，不由地方准备事先考察点，而是由他们随机抽查。”浙江省政府一名相关负责人告诉记者。此外，督查组还将与一些基层干部、房地产开发商和保障性住房投资建设运营单位代表、城市住房和保障的各类群众代表进行座谈，包括地方税务、金融机构的账目也将受到他们的检查。

中央调控房市决心坚定 温家宝要求地方担起责任

⊙记者 张牡霞

国务院总理温家宝近日在浙江调研时指出，稳定物价总水平是当前宏观调控的首要任务，中央加强房地产市场调控的目标是明确的，决心是坚定的，各级政府要切实担负起责任。

温家宝指出，要保持宏观经济政策的连续性、稳定性，提高针对性、灵活性、有效性，防止物价过快上涨和经济出现大的波动。稳定物价总水平是当前宏观调控的首要任务。中央从控制货币发行、发展生产、保障供应、搞好流通、加强监管等方面作出了全面部署，各地区各部门要不折不扣地贯彻落实。住房供应和房价问题涉及人民群众切身利益，关系经济健康发展、社会和谐稳定，中央加强房地产市场调控的目标是明确的，决心是坚定的。各级政府要切实担负起责任。

温家宝强调，实施稳健的货币政策，是中央综合分析国内外形势作出的重要决策。要处理好总量和结构的关系，抑制通货膨胀和促进经济增长的关系，综合运用好公开市场操作、存款准备金率、利率、汇率等多种价格和数量工具，消除通货膨胀的货币因素。提高直接融资比重，加强对实体经济的支持。

今年前两个月CPI同比并未破去年新高，但环比增幅攀升却表明物价上涨压力正在加大。3月份CPI虽未公布，但市场普遍预测超过去年5.1的高点。为稳定物价、治理通胀，上周，央行进行了年内第二次加息。

国家信息中心经济预测部首席经济师祝宝良认为，通货膨胀压力正在加大，近期物价上涨压力主要来自输入性通胀。

与此同时，房地产调控仍是宏观调控的重点。

在经过一年多的调控之后，越来越多人意识到，地方政府是否配合房地产调控决定了调控效果，这也是中央要求各级政府要切实担负起房地产调控责任的主要原因。中国指数研究院副院长陈晟认为，房地产调控目标和细则已经很明确了，“接下去中央对地方政府的问责会很及时。”

■ 时论点评

述评：楼市调控 别让政策成“对策”

新华网北京４月１日电（记者　罗宇凡、赵瑞希）随着一季度的结束，各地房价调控目标已经由“制定”阶段转向了“验收”阶段。虽然在“国８条”中明确要求，“各城市人民政府要合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。”但在政策的具体落实过程中，并不是所有城市都如期完成了调控目标的制定。不仅如此，许多已经公布了房价调控目标的城市，由于调控目标过多地与ＧＤＰ指标挂钩，导致涨价空间过大等问题，更是引发了各方的争议。

回顾过去一年多我国房地产调控的政策轨迹，从２０１０年１月份的“国１１条”，４月份的“国１０条”，到９月份多部委联合出手调控房价，再到今年年初房产税试点的推出……一方面，中央调控房地产的力度越来越大，程度越来越深；另一方面，房价依然高企，现实与社会期待仍有相当距离。

在这样的背景下，２０１１年初“国８条”出台，在进一步强化保障房建设、“限购”“限贷”等调控政策的基础上，进一步明确要求各地限期出台房价控制目标，其背后的政策用意非常明显：通过量化的调控目标，明确责任、遏制房价过快上涨、扭转市场预期，从而保证房地产市场平稳健康发展。

为此，“国８条”中不仅提出了目标出台的具体期限，还明确提出了制定房价控制目标的三个重要参考维度——当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力。希望各地能够因地制宜，在综合考虑多种因素的情况下制定出合理的调控目标。

两个多月过去了，从银川公布房价控制目标为“新建商品住房价格上涨幅度控制在当年城镇居民人均可支配收入的增长幅度以内”开始，各地在制定房价控制目标的参考因素中，超过１０％的ＧＤＰ发展速度和人均可支配收入增速，被屡屡作为参照系，而“居民住房支付能力”则有意无意地被忽略了。

从目前已经公布房价控制目标的１００多个城市来看，除了北京明确提出“稳中有降”的调控目标之外，几乎所有城市都在各自的参照系下为２０１１年房价的继续上涨留下了“充足”的空间。原本以控制房价、扭转预期为目的的房价控制目标在具体的实践中反倒助长了“涨价”预期。不仅如此，在制定房价控制目标的过程中，一些城市只对部分区域限价，还有一些城市只对部分户型限价的措施，更是变相地消解了调控的力度，将执行中央政策变成了完成任务的“对策”。

楼市调控问责贵在“动真格”

新华网北京４月１日电（记者杜宇）住房城乡建设部１日公布，截至３月３１日，全国６５７个城市中已有６０８个城市公布了年度新建住房价格控制目标。这就意味着还有４９个城市没能按期完成公布调控目标这一硬任务。按照“国八条”的要求，对未如期公布的，要视情况，根据有关规定对相关负责人进行问责。由此看来，考验楼市调控问责是否“动真格”的时候到了。

制定年度调控目标是“国八条”中的一项新举措，一经公布便引起社会广泛关注，并得到舆论的普遍肯定，认为这一举措有利于让公众充分享有知情权、监督权，更使得问责地方政府具有可操作性。

回顾近年来历次楼市调控，问责能否落到实处一直是社会和公众关注的焦点。因为，问责落到实处，有利于强化房地产市场调控政策的执行力度，有利于增强政府的公信力。

当前，正是楼市调控的关键时期。一方面，中央调控房地产的力度越来越大，程度越来越深；另一方面，房价依然高企，现实与公众期待仍有相当距离。在这个关键节点，将问责落到实处，能进一步传递中央政府坚决调控房地产市场的信息，同时也能让地方官员加大工作力度，不折不扣地落实好各项调控举措，履行好保障民生的职责。楼市调控问责贵在“动真格”，因为它事关政府的威信和百姓的期待。

４９个城市为何没能按期公布调控目标，相关人员将承担什么责任，人们期待着，有关部门尽快启动问责程序，给公众一个令人信服的解释。人们更期待着，随着房地产市场调控的不断深化，让百姓住有所居从梦想走向现实。

评论：地方政府应该为稳定房价负责

近日,中共中央政治局常委、国务院总理温家宝在浙江就经济运行情况进行调研时强调,住房供应和房价问题涉及人民群众切身利益,关系经济健康发展、社会和谐稳定,中央加强房地产市场调控的目标是明确的,决心是坚定的。各级政府要切实担负起责任。

我们注意到,光明日报4月8日发表记者来信,指出“49个不如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标的城市开了一个不严格执行中央决策的先例”,“对这些城市若不按照有关规定实施问责,将影响国家对房地产市场调控决策的执行力,影响中央政府的公信力”。笔者认为,对上述49个城市根据有关规定和具体情况进行问责在当前房地产市场调控形势下是必要的。

2011年1月26日,国务院办公厅下发的《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国八条)提出了明确的要求和问责规定。但据住房和城乡建设部汇总,截至2011年3月31日,全国657个城市中,还有49个城市没能按期完成公布调控目标。在已经按期公布调控目标的城市中,也存在房价控制目标不明确或控制目标偏高等众多问题。

是否应对未按时公布房价控制目标的城市启动问责,该如何问责?已经按期公布房价控制目标的城市,其控制目标是否合理?未来如何对城市房价控制目标执行情况进行考核?这些问题已经引起了社会各界的广泛关注和讨论。住房和城乡建设部近日也发出通知,要求已经公布房价控制目标的城市要以适当的方式听取社会的意见,并根据听取意见的情况酌情调整已发布的调控目标。撇开政令执行力不谈,从经济学角度,关于当前房价控制目标的争议,实际上可以追溯到以下三个更深层次问题。

首先,当前房价上涨到底有没有危害?有观点认为,中国住房自有率很高,房价上涨将使大多数人资产快速增值,利益受益者大于受损者。地方政府在房价上涨过程中,也可以获取更多的土地出让金,从而更好地为基础设施建设筹资。更有观点认为,房地产“泡沫”只要能一直不破,便不能算是“泡沫”。这些观点都对当前房价上涨的危害存在选择性失明。一是房价上涨本身并不会创造财富,它充其量只是一种财富分配的手段,有人获益,就必然有人利益受损。二是地方政府筹资改善公共基础设施、进而发展经济的最终目的应是普遍提高居民的生活水平,而不是制造一个又一个的“富人区”,这种发展模式本身是不可持续的。三是古今中外的历史经验也都证明,没有只涨不跌的楼市,房价暴涨暴跌将给社会经济稳定以巨大冲击。近的如美国次贷危机的爆发,以及上世纪八九十年代日本、中国香港和海南房地产泡沫事件,远的如在中国历史上的改朝换代过程中,亡国之因往往就是土地兼并。

其次,地方政府有没有能力对房价负责?有观点认为,货币与信贷的快速扩张是造成房价飙升的主要原因。而众所周知的事实是货币政策由中央政府掌控,所以地方政府没有能力对房价上涨负责。这个观点无论从现实还是理论角度都是值得推敲的。在相同的货币环境下,为什么不同城市绝对房价及房价涨幅可以存在十倍以上的巨大差异?为什么商业地产增值缓慢而住宅价格上涨很快?为什么工业用地较为低廉而住宅用地价格高企?为什么股市在炒上6124.04点再下跌到1664.93点的同时,房价却可以岿然不动,并随后屡创新高?为什么“豆你玩”、“蒜你狠”、“苹什么”“糖高宗”、“盐王爷”之类的炒作往往玩一把就死,而住房炒作却有旺盛持久的生命力?离开了地方政府对土地供应的操控和住房市场的呵护,这些现象都难以合理解释。2008年全球性金融危机期间我国各地对房地产市场的“救市”和房地产市场随后的发展趋势已经让人们对此有充分认识。

第三,科学合理的房价控制目标是什么?这可以根据当地的经济发展、收入、基础设施水平与环境条件等指标,通过科学估算得出。只要数据可靠,估算技术本身并不复杂。从已经公布的房价控制目标看,确实存在一些问题。一是GDP或收入增幅本身不宜直接作为房价涨幅控制目标。房价上涨和收入增长之间在特定的条件下可能存在某种数量关系,这种关系在经济学中也被称之为房价的收入弹性。但是现阶段二者之间是否应是一比一的关系,收入每增长1%,房价应增长-1%、0.5%还是2%较为合理,还没有科学的证明。直接将作为制订房价调控目标依据之一的收入增幅本身当做房价上涨控制目标,有拍脑袋决策之嫌。二是600多个城市,不同城市经济条件千差万别,合理的房价控制目标也应存在较大的区域差异,而目前已经公布的控制目标大都在10%左右。三是房价控制目标应直观,便于公众理解和考核,如以“稳中有降”为目标就比较抽象,多大的房价波动范围才叫稳,多大比例的下降才叫“稳中有降”,无法明确。

综上所述,作为关系到国计民生和经济安全的重大问题,地方政府有能力也应当切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的重任。对未按期公布房价控制目标的城市应及时启动问责机制,如责令限期向上级政府和公众说明理由,无法给出合理理由的可按照中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于实行党政领导干部问责的暂行规定》进行问责,以稳定公众对房价和房地产市场调控的预期。对于已经公布调控目标的城市,其目标的合理性也应作评估论证。住房和城乡建设部可以考虑责令城市政府委托第三方对其调控目标进行论证,并将论证结果和论证人一并公布。考核调控目标年度执行情况时,也可以采取类似评估的办法。此外,作为问责制的一个补充,国土部还可以考虑对未按期公布房价控制目标或控制目标执行乏力的城市,以省为单位统一削减除保障房以外的建设用地指标,从源头遏制地方政府的炒地冲动。

以上意见如有不妥,敬请批评指正。（邹琳华 中国社会科学院财政与贸易经济研究所城市与房地产研究室助理研究员,经济学博士。2011年4月10日）

打好房地产调控的“持久战”

新华网南宁４月１１日电（记者何丰伦、王薇）史上最严厉的房地产调控政策实施一年以来，尽管已经出现了买房者“观望”、房产商“促销”等令人振奋的“利好消息”，但更让人担忧的问题在于，不少城市不是迟迟不愿出台“限价令”，就是将“限价令”与“ＧＤＰ增幅”等指标挂钩，将“限价令”变味成了“涨价令”……

凡此种种，无疑向我们揭示：房地产调控已成为确保国民经济和社会持续健康发展的一场不折不扣的“持久战”。

“持久战”的表现之一，就在于久调难下，房地产价格依然高悬空中。

“持久战”的表现之二，就在于开发商和部分地方政府联手“博弈”中央政策，力图将好政策、好措施“消弭于无形中”。地方政府与中央政策配套的“限价令”“限购令”迟迟未出台；中央三令五申的保障房政策，地方政府就以“资金困难”“土地困难”等种种借口拖延不办；中央的“责任追究制”，到了地方各级政府就成了“有责任相互包庇制”……

“持久战”的表现之三，就在于购房者心态依然不稳，很容易被铺天盖地的楼盘广告、促销小姐的“涨价恐吓”、房产商渲染的“刚性需求”掏空自己的口袋。

要打好房地产调控的“持久战”，必须动真格的。中央政府所采取的试点征收房产税、限价令、限购令等，无疑已经给疯狂上涨的楼盘套上了史上最严厉的“紧箍咒”，但要把“紧箍咒”的“经”念好，还要把责任追究制落到实处，真正查办一批“顶风涨价”或“违规操作”的城市相关负责人、相关部门，将以往“杀鸡骇猴”变为真正意义上的“棒打七寸”。

打好房地产调控的“持久战”，中央政府也要充分考虑地方政府面临的债务难题和发展难题。一些地方政府之所以“顶风涨价”，原因就在于最近１０年时间快速发展的“政绩思路”没有彻底改变，他们认为上级部门考量自身业绩、干部提拔的关键，仍然是“ＧＤＰ增幅”，“数字出官”的思想根深蒂固。这就需要中央政府尽快从理论和实际操作层面，转变对领导干部的提拔考核评价方式和标准，用更公开透明的方式，让官员心中有百姓，心中有房价。

打好房地产调控的“持久战”，必须解决购房者的心态问题。“刚性需求”虽然只是房产商为“忽悠”反复渲染的概念，但在抵御通胀的压力下，老百姓的买房需求、投资需求，却是不折不扣的现实问题。政府部门、物价部门应该给老百姓传递更为清晰的信息：购买房屋不是投资的唯一渠道，多元化理财、善于把握中央政府鼓励的产业投资方向，才是确保自身财富持续增长的有效途径。

■ 专家解读

房地产调控遭遇“两难” 房价越调越高原因何在

——访中央党校研究室副主任周天勇

在国家房地产调控政策方针的指导下，３月底前后，若干省（区）、直辖市、计划单列市、省会城市相继出台了房屋限购令和房价调控目标。这在学术界引起不少争议，有学者指出调控房地产市场要尊重市场经济运行规律，找准房价上涨的原因，有的放矢，对症施药，不能搞“一刀切”。

对此，中央党校研究室副主任周天勇教授在接受中国经济时报记者专访时表示，中国房地产调控遭遇的“两难”是以往预料不到的。

近几年房价上涨有多重原因

中国经济时报：从２００３年开始调控房地产市场，房价却越调越高。２００９年房价涨了２５％，在国务院的强力调控下，２０１０年涨幅降低了１０个百分点，但是，房价的增长速度仍然快于城镇居民收入的增长速度。原因何在？

周天勇：我的看法是，房价持续走高有三大原因。第一，土地供应不足。２００４年到２００９年五年间，住宅供应的土地面积很少，这在供地增长的曲线上可以明显看出。其中一个非常重要的原因是为了保１８亿亩耕地，对住宅用地几乎实行了不供地的政策。我觉得这是不对的。一些地方为了上项目，建设用地有限。以前建设用地和住宅用地是混在一起的，地方政府为了经济发展的需要，工业和商业项目建设用地挤占住宅用地，从而造成住宅用地面积供应不足。从今年开始分门别类下达，商业用地不能挤占住宅用地。但是，实践中能不能保证，还很难说。此外，有很多开发商囤地，等房价高了再开发。地方政府也囤地，却称之为储备土地。 第二，房屋需求增加。其中有正常需求，包括刚性需求和改善性需求；有城市化需求，农村人口要转移到城市来，要在城市买房子；有投资和投机需求，一家买几套房子；也有对中心城市的特殊需求，比如各市县到省会城市买房子，北京、杭州、上海的房子之所以很贵，就是因为这种特殊需求太大。

第三，行政垄断、卖地招拍挂、７０年出让等形成的地方土地财政。卖地就是政府一家卖，千百万个房地产商买。而且土地出让不是靠市场手段，是靠行政手段，定价权在垄断者一方。招拍挂的结果是谁出价最高卖给谁，价高者得。７０年的使用年限，租金一次性收上来。这不是卖地，而是卖使用权。卖地出让金催肥了地方财政，２００７年达到１２００亿元，２００８年为９６００亿元，２００９年接近１６０００亿元，２０１０年，国家调控来调控去，最后竟然卖了２９０００亿元，翻了一番。土地出让金的钱不摊在房价里，摊给谁？所以，我认为，房价高不应当全部怪开发商，要研究体制缺陷。

房子背后蕴含严重社会危机

中国经济时报：这次政府又是重拳出手，“一定要把房价降下来”，决心之大，超过以往。这不仅仅是简单的民生问题，还有社会危机预警。

周天勇：社会稳定的基础是，老百姓要安居乐业。２０１０年的房价收入比是８．７，这意味着需要住房的城镇居民，８５％买不起房子。进城的农民工，更是买不起住宅。２０１１年房价收入比如果继续恶化到９，可能９０％的人都买不起房子了。这么多人买不起房子，对于整个社会稳定，显然不是好事。

城市化过程中，农民工源源不断进入城市。目前的６亿城镇常住人口中，大约２亿是农民工及其家庭人口。进城后，农民工的房价收入比更高，可能在１３左右。当然，我们现在尝试给进城的农民建保障房，我个人觉得恐怕建不了。印度和拉美是盖贫民窟，但在我国行不通。贫民窟不让搞，进城农民又买不起房子，今后这肯定是一个非常严重的社会问题。

中国经济时报：可是，并不是所有的人都必须买房。在中国，拥有个人住房产权的人数比例甚至超过一些发达国家。按照您的意思，每个家庭似乎都需要买房，为什么不能租房住呢？

周天勇：我不否定租房。现在的问题是，８０％的人买不起房子，１０％的人买很多套，然后租给８０％的人。这肯定是两个阶级。网上有言论称，农村土地兼并以后，地主又出来了。

我算了一个账，如果一个人兼并了２００亩地仅仅种粮食，一亩地正常年份赚２００块钱，２００亩地赚４万块钱。４万块钱不会造成两极分化。如果在北京有１０套房子，一套房一个月租金４０００元，１０套就是４万，一年就是４８万元。这就是贫富差距。过去农业社会最大的财产是土地，现在是城市社会、工业社会，最大的财富是住宅。我觉得，不要怕土地兼并以后农村的两极分化，需要防止的是城市里形成向外租房的房东和需要住宅的房客两个阶级形成的两极分化。如果这个局面不改变，会成为比较大的社会稳定问题。

房地产宏观调控遇“两难”

中国经济时报：今年以来，国家采取了一系列措施调控房价，包括提高贷款利率、首付比例，增加土地供给，限购二套住房，加大经适房保障房力度，严格征税，等等。从目前的市场反应看，这些措施已经见效。在一线城市，已经出现成交量、房价“双降”的局面。您对此有何评价？

周天勇：房地产领域的宏观调控非常复杂，需要考虑各方面的关系，如经济与社会、政府与居民、ＧＤＰ速度与就业、吃饭与居住、中央与地方等等。每一项政策，都有利有弊，没有完美的政策组合，只能是求得一个次优和平衡。看哪方面出问题，对经济和社会稳定的影响较大，就医治哪方面。但是，从长远看，需要一个根本上解决问题的方案。我觉得，目前房地产调控存在诸多“两难”。

第一，有限土地在吃饭与居住之间存在矛盾。我国９６０万平方公里土地，１４４亿亩，人口密度排在全世界各国第１１位。但是中国有一个特殊情况，从云南的腾冲到黑龙江的漠河，这一条线的西边国土占６４％，这６４％的国土上只有５％的人口，这一条线的东边３６％的国土上居住着９５％的人口，挤在华北平原、四川盆地、长江中下游平原、岭南、东北平原。这一块国土条件比较好，地比较平。如果按照９５％的人口除以３６％的国土，中国的人口密度上升为全世界第三位。第一是孟加拉，第二是印度。另外，每一个农业劳动力耕种的土地，中国倒数第三，每一个劳动力耕种的土地大概是６亩左右。地太少，人太多，存在吃饭和居住的问题。这个矛盾解决起来很困难。

第二，压低房价地价与地方财政收入之间的矛盾。从体制上讲，目前中央财政集中太多，地方各级政府留得太少。因此，成了中央靠税，地方政府特别是市县政府靠卖地、收费和融资平台。而且，现在地方政府由于强调公共服务、保障民生，除了建设和行政开支外，这方面的支出比例和规模越来越大。地方财政钱从哪里来，成了一个严重的问题。近几年，中央为了减轻企业和居民的负担，清理地方的各种收费，并且怕形成严重的地方政府债务问题，严格限制地方政府搞融资平台。因此，卖地获得收入，成为地方政府筹集资金的一个越来越重要的渠道。但是，在土地上收的钱越多，毫无疑问，土地财政要摊入房价，房价是没有办法从根本上控制下来的。

第三，经济增长速度与扩大就业之间的矛盾。今年我们宏观调控的任务是抑制通货膨胀，而且输入型通货膨胀压力也很大，收紧银根，信贷规模控制，将会影响一些项目的上马投资和建设；一些企业的融资也会发生困难，特别是一些大量解决就业的中小企业的融资会更加困难。再加上对房地产领域的严厉调控，限制房屋销售，经济增长速度，可能会有所下降。这样的局面，一方面对抑制消费物价和房价的上涨有着积极的作用，另一方面，也会对房地产业和建筑业产生较大的影响。在此领域中，包括与之关联的装修、电器、家具、布艺等关联产业也会受到影响。产业链的ＧＤＰ会减少，就业容量也有可能萎缩。

第四，宏观调控与推高地价房价体制机制之间的矛盾。政府从农民手里购过来，高价倒出，最后在强大的动力机制上要控制房价，很难。

科学调控和彻底改革

中国经济时报：您认为房地产调控的核心要解决什么问题？

周天勇：其一是收入增长速度和房价上涨幅度。两者之间的关系要合理，也就是说房价上涨的速度不能超过居民收入上涨的速度。

其二是房价收入比。我认为整个国家和每一个地区都要测算房价收入比。如果这个地区房价收入比到了９，老百姓买不起房子了，当地领导就不称职。

其三是信贷手段和税收手段共同使用。光有信贷手段没有用，我认为房产税必须开征。

其四是城镇住宅用地应供尽供，限制农村住宅用地，改造未利用土地，增加土地供应。不要舍不得地，舍不得地，房价就高，老百姓也难受。城镇居民需要多少住宅，算好后保证供给。不要鼓励农民在深山沟里或者是耕地上盖楼，辛辛苦苦赚１０万块钱，盖在山沟里，过了几年，儿子、孙子出去打工，不回来了。最后，拆楼还花成本。

其五是增加保障房建设和供应。这里面有一个问题，就是福利社会一定要和生产力水平、人口国情、财政能力相适应。拉美上世纪８０年代、９０年代有两个问题，第一个是收入差距太大，第二个就是政府对老百姓承诺得太多，最后政府支撑不了，导致金融危机。因为向银行借钱，导致财政赤字，导致８０年代负增长，９０年代低速增长，０．２％的增长速度。拉美还没有包房子，只是包医疗和社保。美国搞养老金，现在成了非常大的负担。希腊、冰岛、法国等国家都是福利太多，承受不了。法国的养老金窟窿特别大，政府让推迟两年退休，少支付两年社保，竟惹起很大的动荡。如果我们把养老、医疗、教育、住房全部包下来，我们会不会走拉美、欧美国家的老路？我觉得这是一个问题。所以，我坚决拥护保障房的建设，但是要测算未来的风险，要考虑财政能力。记者 柏晶伟

易宪容：“赚钱效应”推高房价阻碍楼市调控

尽管国家统计局公布的２月份７０个大中城市住宅销售价格变动情况显示，在新国八条之后，国内不少地方房价有所松动，但无论一手房还是二手房，无论价格的环比还是同比变化，价格下降的城市不多，即使有也只是涨幅回落。这种情况在各地的二手房交易中表现得更为明显。

可以看到，在新国八条之后，不少地方住房销售量迅速下降，但各地的房价却依然坚挺，出现调整的地方不少，只不过上涨的幅度要小一些。同时，按照新国八条的精神，最近政府又出台不少政策来配合落实，并希望通过这些政策能够遏制高房价，比如发改委的“房价备案制”及各地的限购和限价令等，但是对于这些政策，是否能够达到其目标，实在令人质疑。

对于当前楼市调控的政策效应，第一个指标就是要看住房的市场预期是否转变。如果住房市场的预期不转变，住房市场仍然是一个投机炒作赚钱的市场，那么相应的政策要起到作用是不可能的。从２００９年第二季度以来国内住房价格快速飙升，基本上是过度住房优惠政策推动的结果。在这样的政策推动下，国内住房市场早已成了一个投机炒作盛行的市场。因此，房价飙升也是必然。在高房价下，一般住房消费者早就没有支付能力进入这个市场的，而完全被挤出。

在一个以投机炒作为主导的市场，其价格完全是由投资者的市场预期来决定。而投资者的市场预期又取决于投资者的融资成本、融资杠杆率、融资易获得性所导致的赚钱效应。也就是说，只要这些条件不改变，住房投机者的赚钱效应还存在，那么投资者对房价上涨的市场预期就不会改变。在以投资为主导的住房市场，只要房价上涨的市场预期不改变，那么住房价格要想下跌是不可能的。住房市场价格不跌，住房市场调整就不容易。

从当前的情况来看，尽管新国八条明确表示要对住房的投资及投机炒作进行严格限制与打击，但是对住房投机炒作的政策还是心有余而力不足，不是“不痛不痒”，就是“鞭长莫及”。比如差别化的个人住房按揭政策，对住房的投机与住房的消费作出严格的区分，并要求采取利率、首付比例等区别性政策，并对异地购买及多套购买进行严格限制。但这些政策仅对新进入的住房购买者有作用与限制（这种政策仅是货币政策收紧造成的结果），对早已存有大量住房的投机炒作或投资者却鞭长莫及。

也就是说，新的住房限制政策对已经持有大量住房的投机炒作者没有政策效应。在这种情况下，这些住房投机炒作者一定会认为政府打击住房投机炒作政策是暂时性的，或“一阵风式”的，只要限制政策的时效一过，住房投机炒作又会闻风而动。因此，在这种情况下，他们预期住房的价格终将会出现报复性反弹。现在，他们最好的策略就是把已购买的住房紧紧持有，等房价反弹再出手。

当前各地住房市场的情况正好印证了这一点。即各地住房的销售量出现较大幅度下降，但是住房的销售价格不仅没有下降，反之还有上涨，只不过上涨的幅度小一些。手中持有住房的投机炒作者都在待价而沽。

对于存量住房投机炒作者来说，住房价格上涨的预期不仅没有改变，反之，政策还强化住房价格上涨之预期。在这种情况下，住房的价格要想下跌是不可能的。对于新进入者来说，尽管当前进入住房市场的信贷条件比以前的进入门槛高了许多，只要住房市场的赚钱效应不改变，他们仍然会等待时机进入，现在只是静观其变。

还有，对住房投机炒作能够起到较大作用的税收政策不痛不痒，从而也就无法让购买住房的赚钱效应改变，反之，现在仍然在扩张。比如当前住房市场流行一种观点，认为只要通货膨胀存在，住房就是最好的保值工具。如果这样，当前的住房政策要改变投机炒作者的市场预期就是不可能的。从新国八条的税收政策来看，无论是住房交易流转税，还是交易所得税，其税率根本谈不上是对住房投机炒作有针对性遏制，反之，过低住房交易税及不征收住房财产税，则成了鼓励进入住房市场进行投机炒作的催化剂。在全世界的任何一个市场经济国家，根本上找不到哪个国家的相关住房税收会低到如此地步。既然在住房流转、财产持有上的税收政策不动真格的，那么只要购买住房就有利可图，就一定会激励更多的人千方百计进入住房市场。

现在，房地产宏观调控重点放在保障性住房、限购及限价上。大造保障性住房尽管会使今年低端住房大量增加，但是这些住房或是棚户区改造，或是廉租公房，经济适用房及限价房比重不高。由于保障性住房没有进入商品房市场，其数量增加对商品房市场价格影响也是十分有限。对于住房限购与限价政策，对商品房市场影响更是有限。按照这些政策，不仅无法弱化居民购买住房需求，反之会强化住房需求。在这种情况下，住房价格调整根本就不可能。如果住房的价格不向下调整，住房市场的宏观调控效应要显示出来就不容易。

总之，就当前住房市场的基本形势来说，一二线城市住房销售量下降仅是表象，要让国内住房市场真正调整，就是看住房市场的预期是否转变，就得看市场赚钱效应是否改变，就得看过高的住房价格是否真正得到调整。如果这些方面不变化，国内房地产市场的许多问题要得到根本调整是不可能的。

（易宪容 作者单位：中国社科院金融研究所）