不动产登记倒计时：溢出效应待考

不动产登记倒计时：溢出效应待考

征求意见稿公布10类权属纳入登记范围

国务院法制办近日公布《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》。意见稿要求建立统一的不动产登记信息管理基础平台，实现信息实时共享。此外，还对不动产登记的原则、适用范围等具体环节做出明确规定，为不动产统一登记施行提供法律依据。

业内人士认为，此番顶层设计的初步确定，意味着不动产统一登记开始有实质性的突破。不过，不动产登记工作在操作细节层面仍然面临多重难题。根据意见稿的内容，不动产登记工作对推进降低房价、反腐、落实房地产税等方面虽有影响，但难有直接作用。

范围

10类权属纳入登记

按照此前公布的工作进程，原定于今年6月底出台的意见稿已经延期了一个多月。早在七年前，“国家对不动产实行统一登记制度”的相关内容就已写入《物权法》。但多年来，受不动产登记领域的“多头管理”、利益和职权再分配等难题所阻，统一登记进展一直十分缓慢。

2013年3月底，“出台并实施不动产统一登记制度”成为2014年重要任务之一。当年11月，国务院常务会议决定由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责。此后，不动产统一登记开始步入快车道。

2014年以来，不动产统一登记的相关工作进展迅速。今年3月，不动产登记工作第一次部际联席会议召开，确定用三年时间在中国建立不动产统一登记制度；4月，国土资源部成立不动产登记工作领导小组；5月，不动产登记局挂牌；6月，针对不动产登记信息平台的研究设计启动。

不动产统一登记也从中央层面逐渐向地方推进落实。天津、河北、内蒙等十几个省市逐步传出明确不动产登记的牵头单位、设立专门机构、多部门整合职责等消息。

此次公布的意见稿明确指出，不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。而“不动产”，则是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。

依照意见稿规定，需要办理登记的不动产权利共有10种，包括：集体土地所有权；房屋等建筑物、构筑物所有权；森林、林木所有权；耕地、林地、草地等土地承包经营权；建设用地使用权；宅基地使用权；海域使用权；地役权；抵押权；法律规定需要登记的其他不动产权利。

难点

多头管理相对分散

一位国土部人士告诉《经济参考报》记者，不动产统一登记是以土地为核心，包括房屋、草原、林地、海域等不动产的统一登记职责。在很长一段时间内，我国的不动产登记分散在多个部门，如建设用地使用权和集体土地所有权等由国土资源部门登记，房屋所有权等由住房和城乡建设部门登记，林地所有权和使用权由林业部门登记，水面、滩涂的养殖使用权由渔业部门登记，海域使用权则由海洋部门登记。

因此，土地、房屋、林地、海域资源“各有其主”，多头管理，相对分散。还有分析人士指出，多年来，由于部门利益牵扯，由哪个部门来进行不动产统一登记一直存有争议，如在住房方面，房地产管理部门和土地管理部门都想获得这个权限。而且，由于不动产涉及多种范围，很多部门对各自领域内不动产类别的数据统计尚未及时更新。

这种局面一直持续到2013年底，国务院常务会议最终决定，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由国土资源部承担。职责整合以后，针对不同类型的不动产，将由林业部门发林权证，农业部门发土地承包经营权证，建设部门发房产证、宅基地证，国土部门发土地使用权证。

原中国社科院城市发展与环境研究所所长牛凤瑞告诉《经济参考报》记者，统一登记意味着将涉及十余个部门的职责和权力整合、统一到一个部门，必将涉及各个部门的职责再分配，也不可避免要触及其他部门的实际利益，其难度可想而知。

不动产登记如何做到“城乡统一”也是难题之一。牛凤瑞说，不动产类别、性质十分复杂，且城乡之间有较大差异，给统一登记工作带来挑战。仅从城市的房产来看，就存在“房改房”、普通商品房、经济适用房等多个种类，“产权怎么明晰、性质怎么确定都很难操作”。

农村近年来人口结构变化巨大，宅基地的位置、大小、性质等还涉及复杂的社会经济关系，统一登记在细节上的难度非常大。牛凤瑞说“比如，宅基地虽然为集体所有，但是在农村实际上可以世代继承，很多农民听说开始确权登记以后都回家去盖房子。”不动产登记要落实起来，未来不能不考虑一些关联效应，比如城乡户籍制度改革等。这些都是未来需要解决的问题。

牛凤瑞还认为，不动产登记工作实际上主要针对个人财产权属进行登记，但是当前阶段，与个人财产相关的各种所有权属类别很多，界定却很难，很多权属在法理层面尚未完全理顺。涉及不动产登记时，利益矛盾很多。

中原地产首席分析师张大伟认为，目前不动产登记推进面临两大阻力。首先，不动产登记涉及个人私有财产或者隐私，人们不愿意配合。另外，一些地方或部门属于拥有多套住房的群体或既得利益者，进行不动产统一登记、住房信息联网，意味着要打破既得利益，所以这些部门大多不愿主动配合联网工作。

影响

对出台房地产税有间接效应

在意见稿的“登记信息共享与保护”章节中，明确规定：不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批、交易等信息应当实时互通共享。

此外，国土资源、公安、民政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理案件有关的不动产登记资料。

业内分析指出，这将有利于房产等信息的透明化，甚至有利于推动房产税的征收和反腐工作的进行，存在明显的政策溢出效应。

同策咨询研究部总监张宏伟告诉《经济参考报》记者，意见稿提出，权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。“以人查房”不仅会成为一些官员的梦魇，也会成为“房叔、房婶”这些投机客较为头疼的问题。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，“以人查房”由此引发的部分抛售、资产处理情况，将促进未来房地产市场新房、二手房、租赁市场的房屋供应，缓解部分城市或者局部区域的市场供需矛盾，减缓房价和房租上涨的压力。

胡景晖告诉记者，房屋抛售在增加市场供应的同时，甚至会影响到上游开发商的拿地速度、土地储备、企业战略、推盘计划等诸多方面。

就房地产行业和市场来说，胡景晖认为，不动产登记一方面将改变以往市场信息缺失、无法摸清家底所造成的监管和措施失灵的被动情况，让未来的市场调控更具针对性；另一方面，也将为限购、限贷等行政命令式调控手段全面退出，房产税、遗产税等财产性税收的出台奠定基础。

张宏伟也认为，个人住房信息系统的逐步建立，对于以税费调控为主的技术条件的建立、以“差别化”措施对楼市进行分类调控、调节存量房城市供求关系、楼市长效调控机制的建立等调控手段的转向具有积极意义。

不过，链家地产市场研究部张旭告诉《经济参考报》记者，不动产信息的联网查询对于房地产市场的影响主要是心理预期方面。“首先，有可能会导致部分持有多套房的业主出现抛售行为，但对于整个房地产市场不会产生过大的影响。其次，不动产统一登记制度是执行房地产税的重要前提之一。但是从长远来看，房地产税为十分复杂的综合税种，其具体征收方案的制定也需要较长时间的论证，意见稿的发布乃至不动产登记工作的进行，都不会对房地产税起到立竿见影的效果”。

牛凤瑞也表示，不动产登记或许可以增加住房等信息的透明度，但是很难直接影响到反腐及房地产市场，反腐并不是不动产登记的目标。

还有专家认为，不动产登记是一项技术性工作，通过推动不动产登记工作，其背后的产权问题、财产权问题会逐步显现出来。因此，不动产统一登记，使物权法的落实、土地管理法的修改，特别是土地法的制订进程的重启，变得势在必行。甚至对“小产权房”问题的解决，都会产生一些促进作用。